RELAÇÕES LOCATÍCIAS EM TEMPOS DE PANDEMIA (COVID-19)

*Carolina de Moura Campos é advogada.

*Marcelo Fernandes Lopes, é advogado.

Em 20 de março o Congresso Nacional aprovou e promulgou o Decreto n.º 06 de 2020, o em função da Pandemia Mundial causada pelo COVID-19, conhecido como novo Coronavírus, verificando a ocorrência de Estado de Calamidade Pública.

 

Na mesma data, também foi decretado pelo Governador do Estado de São Paulo estado de Calamidade Pública, através do Decreto Legislativo nº 64.879. No artigo 2º da referida nora houve a determinação de suspensão de atividades não essenciais.

 

Caracterizou-se como de notório conhecimento os efeitos nefastos da Pandemia na economia brasileira, impedindo a normal continuidade das atividades comerciais, impactando diretamente na atividade do locatário empresário, o qual amarga uma queda drástica do seu faturamento, quiçá a absoluta falta de qualquer recebimento.

 

O panorama é de que apenas os fabricantes e fornecedores de utensílios destinados ao combate à Pandemia (tais como álcool gel, máscaras, luvas, respiradores, etc), bem como àqueles que puderam se adequar ao sistema de delivery ou drive-thru, poderão sobreviver à crise financeira instaurada.

 

Diante do quadro apresentado, o locatário pode buscar uma composição amigável ou, acaso infrutífera, requerer judicialmente a redução do valor do aluguel no período da pandemia, em percentual equivalente à queda do faturamento estimada, como já vem acontecendo no Poder Judiciário.

 

A base legal encontra supedâneo no artigo 18 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), o qual permite às partes fixar, de comum acordo, um novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar a cláusula de reajuste do valor.

 

Estamos diante da ocorrência de caso fortuito ou força maior. Por tratar-se de um fato fortuito e manifestamente imprevisível, o Código Civil, em seu artigo 393, dispõe: “O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado. Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não eram possível evitar ou impedir. O “fato necessário” é aquele não determinado pela parte, superveniente e sem chance de ser evitado.

 

Na mesma linha de raciocínio, outros dispositivos presentes no Código Civil podem ser arguidos, tais quais os artigos 478 e 479, que, em apertada síntese, discorrem acerca da possibilidade de resolução em contratos de execução continuada ou diferida, uma vez verificada onerosidade excessiva para um das partes decorrente de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis.

 

Importante destacar também a necessidade de atenção ao artigo 422 do mesmo diploma legal acima citado, que tem por escopo impor aos contratantes o respeito aos princípios da probidade e da boa-fé contratual em eventual negociação extrajudicial.

 

A disseminação da COVID-19 desaguou na edição de normas limitadoras/restritivas da livre circulação de bens, serviços e pessoas, influenciando diretamente nas relações locatícias. Demonstrada a imprevisibilidade da pandemia e o alto grau de prejudicialidade financeira ao locatário, é cabível o pedido de composição amigável para redução do aluguel ou através de medida judicial em caráter de urgência. Para qualquer uma das medidas, a MCLF Sociedade de Advogados está preparada e apta a auxiliar seus clientes, propondo a melhor solução às hipóteses apresentadas para sua atuação.